상가를 계약할 때 가장 중요한 요소 중 하나가 전력 용량입니다. 특히 전기 사용량이 많은 업종(예: 카페, 음식점, PC방 등)에서는 기존 전력으로 운영이 어려워 추가적인 전기 증설이나 승압이 필요할 수 있습니다. 하지만 여기서 중요한 문제가 발생합니다. 전기 증설 비용은 임대인(건물주)이 부담해야 할까요, 아니면 임차인(세입자)이 부담해야 할까요? 이 글에서는 법적 기준과 실무 관행을 기반으로 전기 증설 비용 부담 주체를 명확하게 정리해드립니다.
1. 상가 전기 증설이 필요한 경우는?
일반적으로 상가는 기본적인 전력 용량을 제공하지만, 업종에 따라 추가 전력이 필요할 수 있습니다. 다음과 같은 경우 전기 증설이 필요합니다.
① 전력 사용량이 많은 업종을 운영할 경우
| 업종 | 권장 전력 용량 (kW) | 주요 전기 사용 기기 |
|---|---|---|
| 카페 | 10~20kW | 에스프레소 머신, 냉장고, 오븐 등 |
| 음식점 | 15~30kW | 인덕션, 냉장·냉동고, 환풍기 등 |
| PC방 | 30~50kW | 고사양 PC, 냉난방기, 네트워크 장비 등 |
| 세탁소 | 20~40kW | 세탁기, 건조기, 다리미 등 |
② 기존 전력 용량이 부족한 경우
건물 자체의 변압기 용량이 낮으면, 새로운 세입자가 입점할 때 전력을 추가로 공급하기 어려울 수 있습니다.
③ 승압이 불가능한 경우
기존에 계약된 전력량이 낮고, 건물 자체의 변압기 용량이 부족하여 승압을 허용하지 않는 경우 전기 증설 공사가 필요합니다.
2. 전기 증설 비용, 누가 부담해야 할까?
전기 증설 비용을 누가 부담하는지는 계약서 내용과 법적 기준, 실무 관행에 따라 달라집니다.
① 임대인(건물주) 부담이 일반적인 경우
- 건물의 기본 인프라 부족 문제 - 기본적인 전기 공급 자체가 부족하다면 이는 건물주의 책임입니다.
- 다른 세입자도 혜택을 보는 경우 - 특정 세입자의 요청으로 증설을 했지만, 다른 세입자도 해당 전력 인프라를 사용할 수 있는 경우.
- 법적 기준 - 일부 판례에서는 건물의 기본적인 전력 인프라 구축은 임대인의 의무라고 판결.
② 임차인(세입자) 부담이 일반적인 경우
- 해당 업종만 전력을 많이 사용하는 경우 - 예를 들어, 일반 사무실 건물에 PC방이 입점하는 경우.
- 계약서에 명시된 경우 - "전기 증설 비용은 임차인이 부담한다"고 계약서에 명확히 명시된 경우.
③ 임대인과 임차인이 분담하는 경우
- 공사 비용을 절반씩 나누거나 일정 비율로 부담.
- 임차인이 먼저 부담하고 일정 기간 후 임대인이 일부 반환.
- 임차인이 일정 기간 이상 계약을 유지하면 임대인이 비용 일부 보전.
3. 전기 증설 공사 절차 및 비용
① 전기 증설 절차 (약 3주~2개월 소요)
- 건물주와 협의 후 증설 필요 여부 판단
- 전기 공사업체에 견적 요청
- 변압기 추가 또는 교체 공사 진행
- 전기 안전 점검 후 사용 승인
② 전기 증설 비용
- 소규모 상가 (30kW 이하): 100~500만 원
- 중대형 상가 (30kW 이상): 500~3,000만 원
4. 계약서에서 확인해야 할 사항
- 전기 증설이 필요한지 여부
- 전기 증설 비용 부담 주체 (임대인 vs 임차인) 명시 여부
- 전기 증설 공사에 따른 임차인 부담 비율
- 전기 공사로 인한 영업 지연 시 보상 조항 포함 여부
5. 전기 증설 비용 부담 관련 법적 분쟁 사례
♣ 사례 1: 건물주의 책임 판결
A씨는 기존 전력 용량이 부족한 상가를 임대받고 영업을 시작했지만, 운영 중 전력이 부족하여 전기 증설이 필요했습니다. 임대인은 전기 증설 비용을 세입자가 부담해야 한다고 주장했으나, 법원은 "건물의 기본 전력 인프라 구축은 임대인의 책임"이라며 임대인이 비용을 부담해야 한다고 판결했습니다.
♣ 사례 2: 임차인의 책임 판결
B씨는 일반 사무실이 입주하는 건물에 PC방을 오픈하면서 30kW 이상의 전력이 추가로 필요했습니다. 임대인은 "기존 세입자들은 문제없이 운영하고 있었으므로, 전기 증설이 필요하다면 세입자가 부담해야 한다"고 주장했고, 법원도 이를 인정했습니다.
결론: 계약 전 전기 증설 비용 부담 주체를 명확히 해야 한다!
상가 계약을 체결할 때 전기 용량을 반드시 확인하고, 증설 비용이 발생할 가능성이 있다면 다음 사항을 사전에 점검해야 합니다.
- 전기 증설 비용 부담 주체를 계약서에 명확히 명시할 것
- 업종별 전력 사용량을 사전에 계산할 것
- 전기 증설이 필요한 경우 임대인과 협의 후 서면으로 계약할 것
전기 증설 문제를 미리 확인하면 불필요한 비용 부담을 줄이고, 안정적인 사업 운영을 할 수 있습니다.