처음 상가 팔 때 양도소득세 계산법 (예시 · 절세 팁)

처음 상가 팔 때 양도소득세 계산법

부동산 양도소득세란 무엇인가요?

 

양도소득세는 부동산이나 주식 등 자산을 매도하여 얻은 이익에 부과되는 세금입니다.

 

즉, 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 대해 과세합니다.

 

양도차익에서 장기보유특별공제(보유기간 따라 2%씩 추가 공제)와 기본공제(연 250만원)를 적용해 과세표준을 계산한 뒤,

 

이에 세율을 곱해 산출세액을 구합니다.

 

최종적으로 산출된 세액에 지방소득세(양도세의 10%)를 더하여 총 납부할 세금을 확정합니다.

 

상가 매도 시 양도세 계산 공식

 

처음 상가 팔 때 양도소득세 계산법

 

상가를 매도할 때의 양도소득세는 다음 공식에 따라 단계별로 계산합니다:

● 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

● 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제(보유기간 기준)

● 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원)

● 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제(세율표 참고)

최종 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)

 

 

 

예시로 계산 과정 살펴보기

처음 상가 팔 때 양도소득세 계산법

 

예를 들어, A씨가 2018년 1억원에 취득한 상가를 2024년 1.5억원에 매도했다고 가정해 보겠습니다.

 

매수·매도 시 든 중개료 등 필요경비 300만원을 포함합니다.

 

▶ 양도차익 계산: 1.5억원 − (1.0억원 + 0.03억원) = 4,700만원

▶ 장기보유특별공제 (6년 보유): 4,700만원 × 12% = 564만원

▶ 양도소득금액: 4,700만원 − 564만원 = 4,136만원

▶ 과세표준: 4,136만원 − 250만원 = 3,886만원

▶ 산출세액 계산: 3,886만원에 15% 세율 적용(누진공제 108만원) → (3,886 × 15%) − 108 = 약 474.9만원

▶ 최종 납부세액: 산출세액 474.9만원 + 지방소득세 47.5만원(10%) ≒ 522.4만원.

 

 

 

위 표는 상가 매각 사례의 양도소득세 계산 과정을 단계별로 정리한 예시입니다.

 

예를 들어 양도가액 150억원, 취득가액 60억원, 필요경비 2.76억원인 경우

 

양도차익은 87.24억원이 되고, 장기보유특례(12%)와 기본공제,

 

누진공제 등을 반영한 최종 세액은 약 37.26억원(지방세 포함)이 됩니다.

 

그림처럼 각 항목별로 순차 계산하면 복잡한 양도세도 한눈에 파악할 수 있습니다.

 

초보자들이 놓치기 쉬운 절세 팁 3가지

 

처음 상가 팔 때 양도소득세 계산법

 

 

※ 필요경비 꼼꼼히 챙기기:

 

중개수수료, 취득세·등록세, 법무사 비용 등 양도에 든 각종 비용은 필요경비로 인정됩니다.

 

세무신고 시 관련 영수증을 잘 챙겨 실제 비용을 공제하면 양도차익을 줄일 수 있습니다.

 

★ 장기보유특별공제 활용:

 

보유기간이 길수록 공제율이 커집니다.

 

3년 보유 시 6%, 이후 매년 2%씩 증가하여 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다.

 

1~2년 단기 매도보다 3년 이상 보유 후 매도하는 것이 절세에 유리합니다.

 

▶ 단기매매 중과세율 주의:

 

취득 후 1년 이내 매도 시 단일세율 55%, 1~2년 이내는 44%가 적용됩니다.

 

가능한 한 1년 이상 보유하여 일반 세율(6~45%)을 적용받는 것이 세금 부담을 줄이는 방법입니다.

 

처음 상가 팔 때 양도소득세 계산법

 

요약: 계산 결과 정리표

 

구분	금액(원)
양도가액	150,000,000
취득가액	100,000,000
필요경비	3,000,000
양도차익(1)		47,000,000
장기보유공제(12%)	5,640,000
양도소득금액(2)		41,360,000
기본공제	2,500,000
과세표준(3)		38,860,000
세율	15%
누진공세	108,000
산출세액(4)		4,749,000
지방소득세(10%)	474,900
최종 납부세액		5,223,900